国家一直在提要素市场化配置，这个说法大家耳熟能详，但是怎么具体落实到工作的实操层面呢？火花S-Park觉得，最近杭州新出的这个文件就给各个兄弟城市打了个样，很多提法是非常有分量，有新意的，有突破性的。
这个文件名叫《关于推进工商业用地改革促进空间精准有效配置的实施意见》（下称《意见》）——大家看这个文件名就很有讲究，“空间精准有效配置”。
什么意思呢？就是现在空间并没有做到精准有效配置，一方面过往的规划和空间管理模式已经不适应新兴产业发展的需求了，另一方面土地和空间与产业的真实需求存在错配的情况，很多好的资源被闲置浪费了，而好的企业却没有好的资源可以用。
所以杭州出台这个《意见》的初衷，或者说核心思想就是一个，国家强调的要素市场化配置，就是要素配置不再是行政意志说了算，管理思维说了算，而是市场说了算，产业说了算，一切围绕市场和产业：
市场需要什么，产业需要什么，新质生产力的培育需要什么，我们城市的空间规划和开发利用都要以此为锚点和轴心进行调整与优化，显示出这种小政府、大市场、柔性化服务产业的姿态和身段。
火花S-Park觉得在这一点上杭州政府一直做得非常好，这也是为什么“六小龙”诞生在这里，没有随随便便的成功，都是有迹可循的。
一个最引起火花S-Park注意的点，就是这次杭州《意见》提出来，要对商服用地“产业化”管理了。在我们印象中，杭州可能是全国开先河的头一个。
这是什么意思呢？你们不是一直嚷嚷着产业用地不够了吗？那么多商服用地和商办楼宇空在那里，它们难道就不能承载产业，发展产业嘛？所以，杭州这次把商服用地根据产业发展需求，又细分为产业类和房地产类：
产业类主要用于保障总部经济、生产性服务业及生活性服务业，而且它的地价只有房地产类商服用地的70%。但是原则上以自用为主，不得销售、预售。如果确实因为产业集群、企业集聚等需要进行分割的，整体持有比例也不能低于60%。
什么要这样产业化管理呢？
火花S-Park觉得有两点原因，第一点是过往杭州商服用地上建的园区比较多，虽然地价比一般的M类工业用地贵，但是由于可以随意分割销售，也是有很多开发商乐此不疲，但由此造成了很多的市场乱象，也不便于管理，纳入“产业化”管理也是大势所趋。
第二点，这其实是符合一些都市类知识经济型产业的需求，尤其是在杭州，以“六小龙”为代表的这类产业非常发达，包括算力、大模型、大数据、人工智能、机器人、数字经济、直播经济、泛次元文化企业等等。
它们不是那种生产型的工业企业，但是单位面积的产出率可不得了。这些企业不需要多大空间、多少层高和荷载，也没有环评要求，所以不需要也不可能跑到城市远郊的开发区、工业区里面。
况且这些企业员工甚至创始人都是90后00后，一定是希望待在城市核心区域的商服办公类园区里面，要求配套完善，最好就是购物中心旁边，地铁上盖，甚至就在家附近，走着上班就行。所以这类企业需求起来之后，商服用地已经不再是传统的房地产属性，而是产业基础设施属性了，这个时候再按照房地产逻辑来搞的话，就容易出现地产投机性的擦边球，变相把产业成本就提高了。
所以火花S-Park觉得杭州这种实事求是的态度非常值得肯定，也就是土地和空间如何管理，不是刻板一成不变的，而是看它上面到底承载的是什么东西，因地制宜，因产施策，这才叫真正的“市场化要素配置逻辑”。
然后《意见》也提出，要定期开展建成商服空间使用调查评估，结合空置率、空间配比指引等评估分析，推动尚未供应的商服用地实施规划优化。
这是非常难能可贵的，现在很多城市的问题在哪里？火花S-Park感觉就是八个字，“掩耳盗铃，蒙眼狂奔”——商办类的园区写字楼空置率都50%以上了，后续的商业用地还在卖，还在建，这不相当于火上浇油吗？
你问他为啥，他说那怎么办，我们规划都定了，这些就是要干商业啊。这本来就是个常识性的问题，但是因为一种惯性静态式、割裂式的管理思维，大家就是熟视无睹——5年前市场好的时候定下的规划，现在市场下行了我也不能变，但是杭州这次就有这个勇气捅破了这层窗户纸，很了不起。
再比如这段时间我们火花S-Park和园联团队一直在给各地的国有园区平台公司做咨询顾问服务，涉及到具体片区出地、园区操盘的时候就发现一个问题：
传统的规划过于死板，不够灵活，比如产业选址会选择靠近审批机构或者是三甲医院这种，我们可以把它叫做重要的产业核或者产业磁极，因为产业对这些稀缺的东西是有很旺盛的需求的。
但是规划局的领导就会认为，我这里已经规划好了，周边就是绿地，交通用地或者说商业用地，你不能搞研发搞生产，最后这些很优质的企业就很失望的离开了，其实相当于你这个区域就损失了未来的产值、税收和产业集聚的可能性。
实际上，现在很多产业就算是生物医药或者化工类的生产环节，也不见得有污染有噪音，我们招商入园的时候完全可以设置足够高的门槛，但是规划这一步就一刀切把这些可能性全部都禁止了，这其实是一种惯性的管理思维，而不是柔性、弹性的服务思维，或者说，不是市场化的要素配置理念。
所以我们看杭州这次的《意见》就有一个突破性的试点，在滨江、萧山、余杭和钱塘这四大产业高地探索开展规划土地弹性管理试点，在详细规划层面设置“X”类产业用地，并逐步在全市推广实施。
所谓的“X用地”，据火花S-Park了解最开始是在上海自贸区临港新片区搞起来的，后来逐渐在张江以及上海更多的产业片区铺开。
什么意思呢？“X”就是不确定嘛，一开始我不一定想好这里要搞什么内容，或者说，产业内容变化得非常快，你现在定M类工业用地，可能很快就需要增加C类研发用地或者B类商服用地。如果按照传统规划管理，每一步都需要重新报批，程序很冗长，但是产业和市场等不了。
现在这个“X用地”出来之后，就相当你可以容缺、留白，现在确定主导功能就行，然后具体功能用途未来可以灵活增建调整以及转换，甚至主干道之外的支路也可以按照实际需求进行布局调整——这其实也是借鉴了新加坡“白地”“灰地”的经验，让土地动态管理的弹性更强，城市更加有机的成长，确实是一种巨大的进步，也更符合产业日新月异的变化节奏。
类似的内容在杭州的《意见》里还有很多体现，比如探索已经完成征收补偿的批而未供、储而未供的土地短期开发利用，比如搞一些工业生产、物流仓储、农贸市场、全民健身之类的。
其实这跟土地1.5级开发的意思差不多，反正能搞点儿经营收益就搞，没有收益就算给老百姓免费用产生点儿情绪价值，也好过在哪里晒太阳浪费资源。
再比如《意见》里面提到，存量空间可以可以短期内改变房屋用途，保证这种灵活的适应市场，高效利用，物尽其用。比如这里本来是厂房，但是企业死了，荒废了，但其实位置很好，这就白白浪费了宝贵的城市资源。这时候正好有个短视频剧组相中了，就想租下来拍个这种工业风的短剧，经过政府批准，符合各方面的安全门槛，完全可以。
最后还有一种，就是国有园区平台公司，可以统筹区域内规划工业用地的配套指标，同时如果是同一企业主体，也可以统筹自有工业用地的配套指标，集中建设相关的邻里中心或者配套用房。
这样就能够化零为整，把每块工业用地都挤出比如3000平方米的配套指标，10块地就3万平方米了，完全可以形成一个小有规模的商业体，有利于统一规划统一建设，节省各种成本，操盘的效率也更高了。
最后，现在本来市场压力就很大，要素成本如果太高的话也会进一步压缩实体企业的生存空间，特别是土地和厂房的成本，杭州《意见》也在这方面做了不少文章。
比如说支持联合拿地，有点儿大家众筹凑份子的意思，产业链上下游或者同一类企业一起拿地，最后按照出资比例来分割产权，这在杭州好几个地方已经有成熟的案例了，也值得全国推广。
另外就是向粤港澳大湾区学习，建设产业保障房，以“保本微利”的形式提供，降低中小企业的成本。
这么多突破性的改革，推进起来其实并不容易，投促和经信口的领导肯定举双手双脚支持，但是规资部门的领导抗性估计就很大了，到时候配合起来就会有重重阻力，必须市级有一个保障性机构来统筹协调。
所以火花S-Park注意到，杭州市是专门成立了一个“市土地节约集约利用和收购储备出让工作协调小组”，来全面推进改革工作，并且强调各区县政府是这次改革工作的责任主体，坚持守正创新、大胆探索。
这个方案从2025年12月份开始，有效期长达5年，也可以看出杭州的信心和决心。火花S-Park觉得其他兄弟城市真的可以好好看看杭州的这一系列行动，包括我们之前提到的“润苗计划”（尤其是20年存续期的润苗基金）和这次的工商业土地改革，相当具有借鉴意义。
